• YARIM ALTIN
    1.355,00
    % -0,35
  • AMERIKAN DOLARI
    7,2090
    % 0,52
  • € EURO
    8,8195
    % 1,04
  • £ POUND
    10,2270
    % 0,82
  • ¥ YUAN
    1,1178
    % 0,53
  • РУБ RUBLE
    0,0980
    % 0,40
  • BITCOIN/TL
    355004,136
    % -2,68
  • BIST 100
    1.499,36
    % 1,10

Artık parası olana da EV yok!

Artık parası olana da EV yok!

Son birkaç yıldır konut satışlarındaki artışı özellikle yabancı uyruklu vatandaşlara konut satışındaki rekorları çokça haberlerde okumuşsunuz. Belki kiradasınız ve ev almayı düşünüyorsunuz, belki evinizi aldınız kredi ödüyorsunuz. Hem kira hem daire fiyatlarındaki artışlar karşımıza çıkan haberlerin neticesi gibi aklınızda bazı sebepler ve sonuçlar oluşturuyordur.  Örneğin;

  • Özellikle İstanbul’da inşaat projeleri hemen hemen her semtte görülüyor.
  • Daire fiyatları yabancılardan ( dövizle alım yapan kişiler) dolayı artıyor, yerli vatandaş kredisiz daire alamıyor. Peşin ödeme yaparak projelerden daire almak hemen hemen imkânsızdır.
  • Bir konutun maliyeti 200.000 TL civarıyken, satış fiyatları yabancı uyruklu vatandaşlara satışın artmasından dolayı 3-4 kat artmıştır.
  • Ülkemiz yabancı yatırımcı ve oturumcunun odak noktası olmuştur.

Aklınızdan geçtiğini düşündüğüm birkaç cümleyi doğru ifade ettiğimi düşünüyorum. Şimdi doğru veriler ile bu yargıların doğruluğunu basit kısmından ele alarak birlikte sorgulayalım.

Özellikle ülke genelini ilgilendiren konut fiyatlarını ele alarak diğer yargıları da doğrulamaya çalışalım. Peki Fiyat nedir? Kısaca Fiyat = Maliyet + Kar diyebilmeliyiz. Maliyetlerimiz kalem kalem hesaplanabilirken, karı nasıl belirlemeliyiz ?. Amerika Pazarlama Enstitüsünün tanımına göre fiyat karşı tarafın (talep edenin) ödemeyi kabul ettiği tutardır. Öyleyse fiyat maliyetimizden aşağıda olamaz. Karımız ise talebin çokluğuna ve ya azlığına göre belirlenecektir diyebiliriz.

Öyleyse Fiyat’ın nasıl oluştuğunu, pahalı ve ucuzluğunu, geçmiş yıllara göre kıyaslarsak; talebi, maliyetleri ve satışları hesaba katarak başta sözü geçen çıkarımları da sorgulamış oluruz.

İnşaat Maliyetleri

 

Grafikte göstermeye çalıştığım 2015 yılı %100 (baz yıl) alınarak 2020 yılına kadar artan inşaat maliyetlerinin oranlarıdır. Tüik verilerine göre artış 2 katın üzerindedir. Halk tabiriyle 200.000 TL maliyeti olan konutun artık 400.000 TL’de daha fazla bir maliyete sahip olduğunu biliyoruz. Öyleyse fiyatın 2015 yılına göre günümüzde minimum 2 kat artması maliyetin bize dayattığı bir konudur. Üstelik grafik günümüzün artan pazarlama maliyetlerini (Satış ofisi, satış personeli, sosyal medya ve yazılı,sözlü,görsel medya reklamları vb.) kapsamamaktadır.

Konut Satışları

Şimdi Karın hesaplamasını yapmak için Talebi veriler ile yorumlayalım;

Tüik 2015-2020 yılları konut satışlarını grafikte ikinci el, ilk satış ve diğer (ipotekli konut satışı dışındaki alımları kapsar) olarak ayırdık. Göze çarpan ilk veri ikinci el (Yeşil renk) satılardaki artış olmalıdır. İkinci konu ise diğer konut satışları( Mavi renk) ve ilk satışların (Kırmızı renk) 2018 yılına kadar artış göstermesi ve sonrasındaki düşüşüdür. Sebep oldukça basit: 2019 yılında Türk Lirasının değer kaybı %20’ye yakın gerçekleşmiştir. Dolayısıyla konut talebi olan kişiler, tercihlerini birikimlerini nakitte tutmaktan yana kullanmışlardır. Konut sahiplerinin bir kısmı ise ikinci el satış piyasasında konutlarını nakite çevirerek ikinci el konut satış paylarını yükseltmiş oldular. Ancak aynı Döviz kuru etkisi 2020 Covid 19 etkisi de dikkate alındığında 2018 sonrasında ilk ve diğer konut satışlarına etkisi düşüş yönünde olmuştur. Özetle genel Talep ikinci elde yoğunlaşmış görünürken yeni konutlarda 2015 yılının dahi gerisine düşülmüştür. Nakit önem kazanmış, bu sebeple kredili, ipotekli alım yöntemi dışında senetli ve peşin konut alımı zarar görmüştür.

Yabancıya Konut Satışı

Yukarıdaki grafikte anlaşılacağı üzere dövizi ile ülkemize konut alımı yoluyla gelen yatırımcının her geçen yıl artması yerel talebin yanında dikkate alınması gereken bir faktör olduğunu göstermektedir. Kuşkusuz sağlık uygulamalarımızın başarısı, yatırımın bizlere ulaştığı ülkelere nazaran sağlam ekonomik ve siyasi yapımız ve dövizin ülkemizdeki değer artışı 2020 yılında konut satışlarını en çok etkileyen faktörlerin başında sayılabilir.

Sanırım artık en başta bahsettiğimiz çıkarımların çoğu hakkında veriler ile bilgi sahibisiniz. Peki şimdi ne olacak? Ya 2021 ve sonrası? Fiyatlar düşer mi? Yabancı alımı devam eder mi? İnşaat maliyetleri ne olur? Onlarca soru bizi beklerken önemli olduğunu düşündüğüm görüşümü paylaşarak yazımın başlığını da açıklamak isterim. İnşaat maliyetleri son 5 yılda en az 2 kat artmıştır. İnşaat hammadde ve yarı mamulündeki dışa bağımlılık azaltılmaz ise maliyetler fiyatta hep önemli yer edinecektir. Döviz karşısında Türk lirası güçlendirilmez, en azından istikrar çizgisine oturtulmaz ise tüm maliyetlerimizin artmasının yanı sıra yerli müşteri talebinin konuta yönelmesi de engellenmiş olacaktır. Yabancı alıcıya yönelik daire üretiminde artış ve talebin tüm sektörü beslemesi henüz mümkün olmadığından konut arzında, üretiminde önümüzdeki yıllarda gözle görülür düşüş olacağını düşünmekteyim.

YAPI RUHSATI – CONSTRUCTION PERMIT
A. Yapı sayısı         B. Yüzölçüm (m²)         C. Değer  (TL)
Yıl
Year
  Toplam
Total
Özel sektör
Private sector
2015 A    125 741    117 028
  B   189 674 525   159 207 634
  C  160 566 234 008  134 775 070 027
2016 A    134 099    124 465
  B   206 971 538   173 435 773
  C  188 532 053 062  158 119 488 952
2017 A    161 921    150 693
  B   287 333 966   241 408 652
  C  312 108 114 918  262 447 788 418
2018 A    104 434    93 958
  B   149 013 497   118 770 761
  C  203 977 873 042  162 953 053 140
2019 A    56 262    49 853
  B   74 549 318   58 455 784
  C  120 696 769 371  94 753 194 668
2020 A    58 865    54 472
  B  72 454 226  60 283 678
  C 129 680 060 407 107 787 621 924[1]

Hali hazırda 2019 ve 2020 yılında yapı ruhsatı talep ve alımlarındaki azalış “ artık parası olana da daire yok” dedirtir cinstendir. Özellikle İstanbul dünya şehirlerinin m2 fiyatlarının yanındaki yerini, fiyatlarını önümüzdeki yıllarda 2-3 kat arttırarak, alacaktır. Stokların azalışı ve talebin yabancı uyruklu vatandaşlara dönüşüne müdahale edilmezse kısa sürede bu yazı maalesef daha değerli hale getirecektir. Son tablomuzda Yapı Sayısı (A) sayılarındaki 2019-2020 azalışını net bir şekilde görmekteyiz.

Umuyorum ki ülkemizin dinamo güçlerinden biri olan inşaat sektörü önümüzdeki yıllarda eski üretim düzeyine ulaşabilir. Artan genç nüfusun ihtiyacını karşılayabilecek konutların bir an önce yerli tüketici ile buluşturulması gerekmektedir. Elbette cazibe merkezi olan ülkemizin değerli konutlarının yabancı tüketicinin iştahını kabartması ise sermaye ihracı için çok değerli olacaktır.

 

Ali Yasin Akgün – ASTONS UK – Property Consultant & Business Development Manager