2023’te Gayrimenkul Sektörünü Ne Bekliyor ?

2023’te Bizi Neler Bekliyor ?

 

 

 

Türkiye’de ve tüm dünyada 2020’den itibaren etkisini hissettiren COVID-19 salgınının ardından, yaraların sarılması ve toparlanma açısından çok büyük önem arz eden 2022 artık geride kaldı. 2022, yurt içinde döviz piyasalarında yaşanan kur hareketleriyle birlikte yükselişini sürdüren enflasyon oldukça zorlayıcı bir sınav oldu. Rusya-Ukrayna savaşı, artan enerji ve gıda fiyatları gibi küresel gelişmeler de sıkıntıların çözümünü geciktirirken birçoğunun ise 2023’e  taşınmasına neden oluyor.

 

Türkiye’de son yıllarda artış trendindeki enflasyon, ekonomi yönetiminin uyguladığı politikaların Türk lirasındaki değer kaybını sınırlandırmasına karşın yetersiz kalması, 2022’nin ana gündem maddesi olarak karşımıza çıkıyor. Döviz kurlarındaki yüksek seyir, cari açık ve dış ticaret açığı veren Türkiye ekonomisinde en büyük sorunların temel kaynağı olmayı sürdürüyor. Türk lirasında yaşanan dalgalanmalar, makro ekonomik açmazlar, finansal piyasalardaki sorunun ve istikrarsızlığın reel piyasalara da yansımasına yol açıyor. Döviz kurlarındaki yüksek seyir üretici ve tüketici fiyatlarında 2023’te baz etkisiyle birlikte yaşanması beklenen düşüşlerde en önemli bariyer olarak söyleyebiliriz.

 

Kurlardaki dalgalanma sektörleri yaralıyor

 

Türk lirasınınn ABD Doları ve Euro karşısındaki sık periyotlarda dalgalanması ve halihazırdaki yüksek seyri, enflasyondaki artışı da beraberinde getiriyor. Bu tablo, birçok sektörü olduğu gibi yapı ve inşaat malzemeleri ile gayrimenkul sektörünü de zorluyor. İthal yapı ve inşaat malzemelerinde kurlara bağlı fiyat artışları, gayrimenkul sektöründeki inşaat maliyetlerinde son yılların en sert artışlarının yaşanmasına neden oldu. Yapı ve inşaat malzemelerinde, yurt içindeki üretimde kullanılan ham madde fiyatlarındaki yüksek ithalat oranı da maliyetlerdeki artışı kaçınılmaz bir hale getiriyor. Gayrimenkul sektörü denkleminde en kritik değişkenlerden biri olan yapı ve inşaat malzemeleri sektöründe fiyatlar, döviz kurları ve enflasyonla birlikte istikrara kavuşmadan 2023’te sektörel bazda bir rahatlama görmemiz neredeyse imkansız gibi.

 

Enflasyon ve Türk lirasının değerinin istikrara kavuşmadan gayrimenkul piyasasında arz ve talebin dengelenmesinin 2023 yılı ve sonrasına kalabileceğini düşünüyorum. Gayrimenkul sektörünün çatı kuruluşlarından Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği’nin (GYODER) açıkladığı 2022 yılı Üçüncü Çeyrek Raporu* da bu görüşümü desteklerken fiyatların devamlı yukarı tırmanmasının sektör için sürdürülebilir bir durum olmadığına işaret ediyor.

 

İnşaat maliyetleri kurlara paralel yükselişte

 

Enflasyon ve döviz kurlarındaki hareketler nedeniyle inşaat maliyetlerinde yaşanan artışlar TÜİK rakamlarına da yansımış durumda. TÜİK’in her ay açıkladığı İnşaat Maliyet Endeksi, yıllık bazda neredeyse her ay yüzde 100’ün üzerinde artışa işaret ediyor. Son rakamlara göre, inşaat maliyetlerindeki artış yüzde 120’ye dayandı.

 

İnşaat maliyetlerindeki artışlara yıl bazında bakıldığında ise TL’nin dolar karşısında ilk kez çift haneyi gördüğü Kasım 2021 döneminde 348 olan inşaat maliyetleri endeksi sadece 1 yılda iki katına çıkarak 700 puana ulaştı. 2020 yılının sonunda dolar/TL 6 liranın altındayken 235 puan olan inşaat maliyet endeksi, 2 yıl içerisinde kurdaki harekete paralel olarak 3 katına çıktı.

 

Anlaşılacağı üzere sadece TÜİK’in İnşaat Maliyet Endeksi verisi, Türkiye’de inşaat maliyetlerinin TL’nin değeri ile doğru orantılı ve kurdaki hareketlere bağlı olduğunu açıkça gösteriyor. **

 

İnşaat maliyetlerinde, 2023 yılında da son yıllarda olduğu gibi döviz kurlarına paralel bir seyrin yaşanması muhtemel görünüyor.

 

Gayrimenkul sektörünü yabancıya satışlar ayakta tutuyor

 

Gayrimenkul sektöründe maliyetlerdeki artış, ülkedeki yüksek enflasyonun vatandaşlarda alım gücünü düşürmesiyle birleşince gayrimenkul satışlarında kayda değer düşüşler de beraberinde geldi. TÜİK tarafından açıklanan konut satışları  verileri, 2021’in ilk 11 ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 1’lik artışa işaret etse de yabancıların aldığı konut sayısında aynı dönemdeki yüzde 20’lik artış yurt içinde talebin sınırlı kaldığını gözler önüne seriyor.

 

Yine TÜİK verilerine göre, yabancıların aldığı konut adedinin toplam konut satışlarındaki payı 2021’in sonundaki yüzde 3,5 seviyesinden 2022’de yüzde 5,2 düzeyine kadar yükseldi. Bu oran pandemi ve döviz kurlarındaki sert hareketlerin başladığı 2020 yılının başında yüzde 2,6 düzeyindeydi. 2020’nin ilk 11 ayında yabancıların aldığı toplam konut sayısı 36 bin 385 iken 2021’in ilk 11 ayında 50 bin 735, 2022 yılının ilk 11 ayında ise 55 bin 21 adet oldu.

 

2021’in ilk 11 ayında 1 milyon 265 bin adet olan konut satış sayısı 2022 yılının ilk 11 ayında 1 milyon 277 bin adet oldu. Bu rakam bir önceki yıl olan 2020’de ise 1 milyon 393 bin adet olarak açıklanmıştı ve 2020 yılının ilk 11 ayına göre 2022 yılının ilk 11 ayında konut satışlarının yaklaşık yüzde 9 gerilediğini görebiliriz.***

 

Rusya-Ukrayna savaşı ve enerji fiyatlarındaki artış

 

2022’de ön plana çıkan en önemli olay Rusya’nın Ukrayna topraklarında başlattığı askeri harekattı. Rusya’nın ABD ve Avrupa ülkeleri başta olmak üzere küresel bir tepkiyle karşılaştığı savaş, salgın nedeniyle zor durumda olan finansal piyasaları etkilerken enerji fiyatlarında zaten yukarı yönlü hareketi daha da körükledi. 2022’de salgın ve Rusya-Ukrayna savaşının etkileri, enerji fiyatlarına ve piyasalara oldukça bağlı olan emlak ve gayrimenkul sektörüne de olumsuz yansıdı.

 

Doğalgaz başta olmak üzere dünyada birçok ülkenin bağımlı olduğu enerji kaynaklarının üzerinde kurulu olan Rusya’ya karşı uygulanan yaptırımların gevşetilmesi, Rusya’nın tutumununu değiştirmesi 2023’ün en yakından izlenecek gelişmesi olacak. Böyle bir hamlenin bir an önce 2023’ün ilk aylarında gelmesi, enerji fiyatları üzerindeki en büyük baskının da ortadan kalkması anlamına geliyor. Ancak, enerji fiyatlarındaki yükselişte tek gerekçenin de Rusya-Ukrayna savaşı olmadığı gerçeğini unutmamalıyız. Sürdürülebilir enerji kaynaklarına yatırımların artırılmasını, sanayi ve üretimlerde daha fazla yeşil enerji kullanımı ve küresel ekonominin karbon salınımı hususunda somut hamleler atılmasını da enerji fiyatlarında sakinleşmeye yardımcı olabilecek konu başlıkları olarak görüyorum.

 

Konut fiyatları iki yılda 5 kat artış kaydetti

 

Türkiye ekonomisinde fiyatların genel düzeyinde yaşanan artış konut fiyatları cephesinde de oldukça hissedilir bir düzeyde seyrediyor. Merkez Bankası tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi, 2022 yılı içerisindeki yıllık bazda artışlar yüzde 188 düzeyine kadar tırmandı. Konut Fiyat Endeksi’nde**** son açıklanan veriler olan ekim ayı rakamları, Türkiye’de konut fiyatlarının ekim ayında aylık bazda yüzde 5,5 arttığına işaret ediyor. Endeks, 2022 yılının başında aylık bazda yüzde 10’ları aşan artışlar kaydettikten sonra yılın ikinci yarısında yavaşladı ve tek hanelere indi.

 

İller bazında konut fiyat artışlarında üç büyük il için en büyük artış yüzde 204 ile İstanbul’da yaşandı. İstanbul’u yüzde 194,1 ile Ankara ve yüzde 186,4’lük artışlarla İzmir izliyor.

 

Konut fiyatlarındaki ivmenin en önemli göstergelerinden biri olan ve 2020 yılının başında 120 puan seviyesinde olan Konut Fiyat Endeksi, 2022 yılının ilk 10 ayı itibarıyla 600 puanın üzerine tırmandı. Bu veriler sadece iki yılda Türkiye’de konut fiyatlarının 5 katına tırmandığını gösteriyor.

 

Gayrimenkul sektöründe maliyetlerdeki artışın konut fiyatlarına yansımasına daha net bakabilmek adına yine TCMB’nin açıkladığı yeni konut fiyat endeksine fayda var. Veriye göre, yeni konutlarda 2022’de yıllık bazda konut fiyat artışları yüzde 177 düzeyinde bulunuyor. 2020 yılının başı itibarıyla kıyasladığımızda ise endeks değerinin 2 yılda 125 puandan 640 puana çıktığını görüyoruz.

 

 

 

Yusuf Boz

Reva Yatırım

Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı